Details

Investieren in Immobilien für Dummies


Investieren in Immobilien für Dummies


Für Dummies 1. Aufl.

von: Björn Kirchhoff

17,99 €

Verlag: Wiley-VCH
Format: EPUB
Veröffentl.: 31.01.2020
ISBN/EAN: 9783527826582
Sprache: deutsch
Anzahl Seiten: 288

DRM-geschütztes eBook, Sie benötigen z.B. Adobe Digital Editions und eine Adobe ID zum Lesen.

Beschreibungen

Spielen Sie mit dem Gedanken, in Immobilien zu investieren und so Ihr Geld in Niedrigzinszeiten gewinnbringend anzulegen? Björn Kirchhoff zeigt Ihnen in diesem Buch, dass Sie selbst mit moderatem Geldeinsatz in "Betongold" investieren können. Lernen Sie von ihm, welche Vorteile das Immobilieninvestment und der Aufbau eines passiven Einkommens hat. Lassen Sie sich erklären, wie Sie beim direkten Investment die richtige Immobilie auswählen, kalkulieren, kaufen und vermieten. Und erfahren Sie, welche Formen des indirekten Investments es mit Immobilienfonds und REITs-ETFs gibt und wie Sie ins Crowdinvesting einsteigen können.
<p>Über den Autor 7</p> <p><b>Einleitung 21</b></p> <p>Wie Sie dieses Buch verwenden können 21</p> <p>Törichte Annahmen über den Leser 22</p> <p>Wie dieses Buch aufgebaut ist 22</p> <p>Teil I: In Immobilien investieren 22</p> <p>Teil II: Auf die Plätze, fertig, Immobilienkauf! 23</p> <p>Teil III: Fonds und Co.: Indirekt in Immobilien investieren 23</p> <p>Teil IV: Crowdinvesting 23</p> <p>Teil V: Top Ten 24</p> <p>Symbole, die in diesem Buch verwendet werden 24</p> <p>Wie es weitergeht 24</p> <p><b>Teil I: In Immobilien investieren 25</b></p> <p><b>Kapitel 1 Was für ein Investment in Immobilien spricht 27</b></p> <p>Cleveres Investment in Niedrigzinszeiten 27</p> <p>Immobilien in Niedrigzinszeiten 27</p> <p>Einmal Steueroptimierung bitte! 28</p> <p>Investieren in Immobilien ¼ passives Einkommen aufbauen 28</p> <p>Passives Einkommen und seine Vorteile 28</p> <p>Passives Einkommen versus aktives Einkommen 28</p> <p>Vorteile des passiven Einkommens 30</p> <p>Direkt oder indirekt, das ist hier die Frage! 32</p> <p>Direktes Investment 32</p> <p>Indirektes Investment 34</p> <p><b>Kapitel 2 Warum Immobilien so lukrativ sind 37</b></p> <p>Den Bedarf an Wohnraum wird es immer geben 37</p> <p>Wohnraum bietet Sicherheit 37</p> <p>Sie können Ihrer Individualität freien Lauf lassen 38</p> <p>Es ist ein Grundbedürfnis 38</p> <p>Einmal den Renditehebel bitte! 39</p> <p>Unterscheidung Ausgaben und Investition 39</p> <p>Die Bösen: Konsumschulden 40</p> <p>Die Guten: Investitionsschulden 41</p> <p>Investmentschulden: Die vier Vorteile 43</p> <p>Steuerliche Vorteile nutzen 46</p> <p>Der steuerfreie Gewinn 46</p> <p>Gebäudeverfall: einmal abschreiben bitte! 47</p> <p>Renovierungsarbeiten: Abschreibung zum zweiten 47</p> <p>Gewinnreduzierende Zinsen 48</p> <p>Aufbau eines monatlichen Einkommens aus Immobilien 48</p> <p>Monatliche Mietzahlungen 48</p> <p>Muss es bei einer Immobilie bleiben? 48</p> <p>Vorteile eines zusätzlichen monatlichen Einkommens 49</p> <p><b>Teil II: Auf die Plätze, fertig, Immobilienkauf! 51</b></p> <p><b>Kapitel 3 Das direkte Investment in Immobilien 53</b></p> <p>Wohnimmobilien: Platz zum Leben 53</p> <p>Eigentumswohnung: klein, aber mein 54</p> <p>Wenn es etwas größer sein soll: Das Mehrfamilienhaus 56</p> <p>Einfamilienhaus: Mein kleines Häuschen 57</p> <p>Gewerbeimmobilien: Büroräume und Co. 58</p> <p>Eigennutzung oder Vermietung, das ist hier die Frage 59</p> <p>Eigennutzung: wirklich ein Investment? 59</p> <p>Vermietung 62</p> <p>Der Kredithebel 66</p> <p>Mit wenig Kapital viel bewegen. 66</p> <p>Jemand anderen für Sie Vermögen aufbauen lassen 67</p> <p>Die Inflation zu Ihrem Freund machen 69</p> <p>Steuern sparen 70</p> <p>Monatliches Einkommen aufbauen 70</p> <p>Höhere Einnahmen als Ausgaben 71</p> <p>An das Unerwartete denken 71</p> <p>Die Steuern nicht vergessen 72</p> <p>Buy & Hold versus Fix & Flip 72</p> <p>Buy & Hold 72</p> <p>Fix-&-Flip-Strategie 73</p> <p><b>Kapitel 4 Das Suchprofil 77</b></p> <p>Suchprofil und Standort berücksichtigen 77</p> <p>Die Immobilienarten 78</p> <p>Die Immobiliengröße: Schuhkarton oder Villa? 78</p> <p>Ihr Zielmieter: An wen Sie vermieten möchten 78</p> <p>Ihr Standort: Lage, Lage, Lage 80</p> <p>Der Zustand Ihrer Immobilie 81</p> <p>Ein Beispiel zum Suchprofil 82</p> <p>Ausgangssituation 82</p> <p>Ganz mein Typ: Der Immobilientyp 82</p> <p>Ein Zielmieter muss her! 83</p> <p>Es kommt auf die Größe an 84</p> <p>Lage, Lage, Lage – Der Investmentstandort 85</p> <p>Der Zustand der Immobilie 86</p> <p>Fertig! Zusammenfassung des Suchprofils 86</p> <p>Checkliste für Ihr Suchprofil 87</p> <p><b>Kapitel 5 Einkaufsmöglichkeiten finden 89</b></p> <p>Internetportale 90</p> <p>Steuerberater 90</p> <p>Hausverwaltung 90</p> <p>Der Immobilienmakler 91</p> <p>Verwertungsabteilungen von Banken und Verwertungsgesellschaften 91</p> <p>Ihre eigene Website 91</p> <p>Wohnungsbaugesellschaften 92</p> <p>Insolvenzverwalter 92</p> <p>Zwangsversteigerungen 92</p> <p>Kommerzielle Auktionen 93</p> <p>Zeitungsanzeigen 93</p> <p>Private Verkäufer 93</p> <p>Ihr Netzwerk 93</p> <p><b>Kapitel 6 Sauber kalkulieren, sicher investieren 95</b></p> <p>Die Renditezahlen 95</p> <p>Bruttomietrendite 95</p> <p>Nettomietrendite 96</p> <p>Eigenkapitalrendite 97</p> <p>Objektrendite 97</p> <p>Die Objektkalkulation 98</p> <p>Die Beispielimmobilie 99</p> <p>Die Investmentspalte – Alles, was das Investment betrifft 99</p> <p>Die Finanzierungsspalte – Alles zu den Krediten und dem Eigenkapital 104</p> <p>Die Vermietungsspalte – Ob es sich lohnt oder nicht, erfahren Sie hier 105</p> <p>Gesamte Investmenttabelle 111</p> <p>Renditerechnung 112</p> <p><b>Kapitel 7 Kurz vorm Immobilienkauf 115</b></p> <p>Kein Investment ohne Besuch – Die Besichtigung 115</p> <p>Die Checkliste 116</p> <p>Beispiel für eine Besichtigung 118</p> <p>Unterlagen anfordern 125</p> <p>Das Exposé 126</p> <p>Grundriss 127</p> <p>Die letzten zwei Hausgeldabrechnungen für Wohnung und Stellplatz 127</p> <p>Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung 127</p> <p>Grundbuchdaten oder sogar Grundbuchauszug von Wohnung und Stellplatz 128</p> <p>Alle bisherigen Schreiben zu einer Mieterhöhung (wenn es welche gibt) 128</p> <p>Wie sich für eine Immobilie entscheiden? 128</p> <p>Fragen Sie Ihr Suchprofil 128</p> <p>Fragen Sie Ihren Zielmieter 129</p> <p>Gehen Sie die Besichtigung nochmals durch 130</p> <p>Schauen Sie sich Ihre Kalkulation an 130</p> <p>Machen Sie ein unverschämtes Angebot 130</p> <p>Hören Sie auf Ihr Bauchgefühl 131</p> <p>Checkliste 131</p> <p><b>Kapitel 8 Das Immobilienteam 133</b></p> <p>Ihre Teammitglieder 133</p> <p>Der Hausverwalter 134</p> <p>Der Steuerberater 135</p> <p>Der Immobilienmakler 135</p> <p>Der Gutachter 135</p> <p>Der Rechtsanwalt 136</p> <p>Der Alleskönner 136</p> <p>Das Handwerkerteam 137</p> <p>Die persönliche Assistenz 137</p> <p>Checkliste Immobilienteam 138</p> <p>Wie Sie die Mitglieder finden 139</p> <p>Starten Sie bei sich selbst 139</p> <p>Fragen Sie, ob derjenige schon in Immobilien investiert hat 140</p> <p>Bleiben Sie niemals bei einem Angebot 140</p> <p>Fragen Sie nicht nur die großen Betriebe 140</p> <p>Fragen Sie andere Investoren 141</p> <p>Erzählen Sie jedem davon 141</p> <p><b>Kapitel 9 Den richtigen Mieter finden 143</b></p> <p>Sie suchen den Mieter selbst 143</p> <p>Vorteile der Selbstvermietung 144</p> <p>Nachteile der Selbstvermietung 144</p> <p>Möglichkeiten der Selbstvermietung 144</p> <p>Die wichtigsten Schritte zur Selbstvermietung 146</p> <p>Sie lassen den Mieter suchen 150</p> <p>Vorteile vom Vermietenlassen 150</p> <p>Nachteile vom Vermietenlassen 150</p> <p>Makler oder Hausverwaltung, das ist hier die Frage 150</p> <p>Die wichtigsten Schritte zur Vermietung 152</p> <p>Vor- und Nachteile beider Varianten im Vergleich 153</p> <p><b>Kapitel 10 Vertraglich alles unter Dach und Fach 155</b></p> <p>Die Finanzierung – der wichtige Zweitvertrag 155</p> <p>Wichtige Bestandteile Ihrer Baufinanzierung 155</p> <p>Finanzierungsmöglichkeiten 157</p> <p>Wo können Sie eine Finanzierung aufnehmen? 159</p> <p>Bleiben Sie nicht bei einem Angebot 160</p> <p>Der Kaufvertrag 161</p> <p>Eine gute Vorbereitung: Das A und O 161</p> <p>Wichtige Punkte im Kaufvertrag 161</p> <p>Den Kauf per Kaufvertrag vollziehen 163</p> <p><b>Kapitel 11 Die Pflege der Immobilie 165</b></p> <p>Die Zufriedenheit des Mieters im Blick 166</p> <p>Mieter finden 166</p> <p>Belange des Mieters klären 166</p> <p>Miete anpassen 167</p> <p>Wann und wie oft Mieterhöhungen erlaubt sind 167</p> <p>Das Ausmaß der Mieterhöhung 168</p> <p>Mieterhöhung: die richtige Formulierung im Schreiben an den Mieter 169</p> <p>Zustimmung des Mieters 169</p> <p>Immobilie in Schuss halten 170</p> <p>Immobilie optimieren: Wohnqualität verbessern 170</p> <p>Nebenkostenabrechnung 171</p> <p>Kosten, die Sie abrechnen dürfen 171</p> <p>Kosten, die Sie selbst tragen müssen 172</p> <p>Fristen, die Sie beachten müssen 172</p> <p>Finanzen im Blick haben 173</p> <p><b>Teil III: Fonds und Co.: Indirekt in Immobilien investieren 175</b></p> <p><b>Kapitel 12 Immobilienfonds: Was das ist und warum sich ein Investment lohnt 177</b></p> <p>Was ein Immobilienfonds ist 177</p> <p>Geschlossene und offene Fonds 178</p> <p>Gesetzliche Vorschriften zur Entnahme 179</p> <p>Vor- und Nachteile von Immobilienfonds 180</p> <p>Vorteile: Was für Immobilienfonds spricht 180</p> <p>Nachteile: die Kehrseite der Medaille 181</p> <p><b>Kapitel 13 Immobilienfonds kaufen 185</b></p> <p>Kriterien für die Fondsauswahl 185</p> <p>Fragen, die Sie sich stellen sollten 186</p> <p>Selber suchen oder den Bankberater fragen? 186</p> <p>Offener oder geschlossener Fonds? 187</p> <p>Ausrichtung des Fonds 188</p> <p>Bisherige Entwicklung 188</p> <p>Preis 188</p> <p>Umgang mit Erträgen 188</p> <p>Steuerbefreiung der Erträge 189</p> <p>Vier Schritte zum Fondskauf 189</p> <p>Betrag festlegen 189</p> <p>Fonds auswählen 190</p> <p>Depotbank auswählen 191</p> <p>Order erteilen, Sparplan einrichten 191</p> <p><b>Kapitel 14 REIT-ETFs verstehen 193</b></p> <p>Was REIT-ETFs sind 193</p> <p>Mindestens 90 % Gewinnausschüttung 194</p> <p>Fast 100 % Ertragsausschüttung 195</p> <p>Notierung am organisierten Markt 195</p> <p>Investment überwiegend in Immobilien und Grundstücken 195</p> <p>Keine Investition in Wohnimmobilien 195</p> <p>Streubesitz mindestens 15 % 195</p> <p>Verschuldungsgrad maximal 55 % des Gesellschaftsvermögens 195</p> <p>Kein aktiver Handel mit Immobilien 196</p> <p>Vorteile von REITs 196</p> <p>Niedrige Korrelation mit dem Aktienmarkt 196</p> <p>Hohe Ausschüttungsquote 197</p> <p>Inflationsschutz 197</p> <p>Hohe Streuung 197</p> <p>In Immobilien investieren mit kleinen Summen 197</p> <p>Hohe Flexibilität 198</p> <p>Aufbau eines passiven Einkommens 198</p> <p>Günstige Kostenstruktur 198</p> <p>Nachteile von REITs 198</p> <p>Kursschwankung 199</p> <p>Steuerlicher Nachteil 199</p> <p>Finanzierungsrisiko 199</p> <p>Keine reinen REIT-ETFs in Deutschland 199</p> <p>Die Besteuerung 200</p> <p>Die Voraussetzungen für den REIT-Status 200</p> <p><b>Kapitel 15 REIT-ETFs erwerben 201</b></p> <p>Kriterien für die Auswahl von REIT-ETFs 201</p> <p>Ist der REIT-ETF groß und alt genug? 202</p> <p>Ausschüttend oder reinvestierend? 203</p> <p>Wer ist der Ersteller oder Emittent? 203</p> <p>Ist der REIT-ETF sparplanfähig? 203</p> <p>Wie sieht es mit den Kosten aus? 204</p> <p>Wie gestaltet sich die Replikationsmethode? 204</p> <p>Inländische oder ausländische REIT-ETFs? 205</p> <p>Schritte zum REIT-ETF-Kauf 206</p> <p>Festlegen, welchen Betrag Sie anlegen möchten 206</p> <p>REIT-ETF auswählen 206</p> <p>Depotbank auswählen 208</p> <p>Order aufgeben oder Sparplan einrichten 208</p> <p><b>Teil IV: Crowdinvesting 211</b></p> <p><b>Kapitel 16 Gemeinsam erfolgreich: Crowdinvesting 213</b></p> <p>Was Crowdinvesting ist 213</p> <p>Vom Crowdfunding zum Crowdinvesting 213</p> <p>Unterschied Crowdinvesting und Crowdfunding 214</p> <p>Was Sie sich unter dem Crowdinvesting in Immobilien vorstellen können 214</p> <p>Sicher ist sicher: Die Absicherung 215</p> <p>Das Nachrangdarlehen 216</p> <p>Besichertes Bankdarlehen 216</p> <p>Vorteile des Crowdinvesting 217</p> <p>Schon ab kleinem Geld möglich 217</p> <p>Risikobegrenzung 217</p> <p>Keine Diskussion mit der Bank 217</p> <p>Nachteile des Crowdinvesting 218</p> <p>Kein vorzeitiger Rückkauf möglich 218</p> <p>Kein Mitspracherecht 218</p> <p>Oft ist der Gewinn gedeckelt 218</p> <p><b>Kapitel 17 Beim Crowdinvesting mitmachen 221</b></p> <p>Fragen, die Sie sich vorher stellen sollten 221</p> <p>Wer ist der Projektleiter? 221</p> <p>Wie viel Eigenkapital wird gegeben? 222</p> <p>Wie ist Ihre Anlage abgesichert? 222</p> <p>Gibt es einen Sekundärmarkt? 223</p> <p>Sag mir quando, sag mir wann: Zinserträge 223</p> <p>Fünf Schritte zum Investment 224</p> <p>Betrag festlegen, der investiert werden soll 224</p> <p>Plattform aussuchen 224</p> <p>Projekte begutachten 225</p> <p>Für ein Projekt entscheiden 225</p> <p>Geld investieren 226</p> <p><b>Teil V: Top Ten 227</b></p> <p><b>Kapitel 18 Zehn große Vorteile von Immobilieninvestments 229</b></p> <p>Immobilien sind Sachwerte und schützen Sie daher vor der Inflation 229</p> <p>Sie brauchen »wenig« Eigenkapital 230</p> <p>Ihr Nettovermögen steigt schneller 231</p> <p>Sie kreieren einen zusätzlichen Einkommensstrom 232</p> <p>Sie benutzen einen Hebel 232</p> <p>Oft haben Immobilien hohe Optimierungspotenziale 233</p> <p>Immobilien sind immer im Trend 234</p> <p>Echte Steuervorteile durch Immobilien 234</p> <p>Sie haben das Steuer in der Hand 235</p> <p>Es ist Ihr Team 235</p> <p><b>Kapitel 19 Zehn Fehler, die Sie nicht machen sollten 237</b></p> <p>Kaufen Sie Immobilien nicht nur wegen der Steuer 237</p> <p>Lassen Sie sich nicht von »Experten« bequatschen 239</p> <p>Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen 239</p> <p>Rechnen Sie die Geldanlage in eine Immobilie sorgfältig durch 240</p> <p>Besichtigen Sie die Immobilie 241</p> <p>Bilden Sie Rücklagen 242</p> <p>Verwenden Sie niemals Geld, das Sie zum Leben brauchen 242</p> <p>Handeln Sie nicht, ohne das große Ganze der Immobilienanlage im Blick zu haben 243</p> <p>Wenn Sie Hilfe brauchen, suchen Sie sich welche! 244</p> <p>Manchmal ist selber machen teurer 244</p> <p>Hilfe erspart Ihnen Zeit 246</p> <p>Ihre Nerven werden es Ihnen danken 247</p> <p>Machen Sie nicht zu viel auf einmal 248</p> <p>Wie in der Schule 248</p> <p>Wie Sie sich auf eine Sache konzentrieren 249</p> <p><b>Kapitel 20 Zehn Fragen, die oft aufkommen 251</b></p> <p>Müssen Sie Millionär sein, um in Immobilien zu investieren? 251</p> <p>Wollen Sie ständig die Klos reparieren? 252</p> <p>Wie vermeiden Sie, dass ein Mietnomade Ihre Wohnung mietet? 252</p> <p>Womit sollten Sie starten – Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhaus? 254</p> <p>Wie finden Sie interessante Objekte? 255</p> <p>Wie viel Eigenkapital brauchen Sie? 256</p> <p>Risikoprofil 256</p> <p>Aktuelle Vermögenslage 256</p> <p>Gewünschter Zinssatz bei der Bank 256</p> <p>Ist die Lage wirklich so entscheidend? 257</p> <p>Was ist mit der Streuung des Kapitals? 257</p> <p>Lohnt es sich überhaupt noch in Immobilien zu investieren? 258</p> <p>Wie viele Immobilien brauchen Sie, um reich zu werden? 259</p> <p>Beantworten Sie die grundsätzlichen Fragen 259</p> <p>Jetzt kommen die Immobilien 261</p> <p>Nun fügen wir alles zusammen 261</p> <p><b>Kapitel 21 Zehn Ideen, um Ihr Immobiliennetzwerk aufzubauen 263</b></p> <p>Erzählen Sie Ihren Bekannten davon 263</p> <p>Gehen Sie auf Immobilienkongresse 264</p> <p>Verteilen Sie Ihre Visitenkarten bei jeder Gelegenheit 264</p> <p>Was auf die Karte sollte 265</p> <p>Bei jeder Gelegenheit 266</p> <p>Besuchen Sie Immobilienstammtische 266</p> <p>Besuchen Sie Messen 267</p> <p>Gehen Sie zur Eigentümerversammlung 267</p> <p>Gründen Sie einen eigenen Stammtisch 268</p> <p>Werden Sie sozial 270</p> <p>Führen Sie Interviews 271</p> <p>Vorbereitung ist das A und O 271</p> <p>Wie Sie vorgehen sollten 271</p> <p>Melden Sie sich regelmäßig 273</p> <p><b>Kapitel 22 Zehn Tipps zur Kaufpreisverhandlung 275</b></p> <p>Nicht mit der Tür ins Haus fallen 275</p> <p>Es gibt auch andere Immobilien 276</p> <p>Ihr Limit festlegen 277</p> <p>Den Verkäufer kennenlernen 278</p> <p>Warum möchte er verkaufen? 278</p> <p>Hat der Verkäufer Zeitdruck? 279</p> <p>Gibt es Probleme mit der Immobilie? 279</p> <p>Als Problemlöser handeln 280</p> <p>Ein faires Angebot machen 281</p> <p>Das Angebot erklären können 281</p> <p>Das erste Angebot machen 281</p> <p>Auch ohne Kaufpreisreduzierung verhandeln 282</p> <p>Verkäufer zahlt die Nebenkosten 282</p> <p>Verkäufer räumt auf 283</p> <p>Der Makler kommt Ihnen entgegen 283</p> <p>Keine Reduzierung um jeden Preis 284</p> <p>Stichwortverzeichnis 285</p>

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